Четверг, 27 октября 2016 14:29

Судьба земли под объектом незавершенного строительства

Ранее мы уже писали о судьбе неоформленного земельного участка под объектом незавершенного строительства. Напомним, что при приобретении незавершёнки, оформить земельный участок в собственность даже в судебном порядке практически невозможно, ввиду того что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не возникает в силу закона, поскольку такой объект не относится к объектам, названным в статьях 35, 36 Земельного кодекса. Практика по данному вопросу на протяжении многих лет оставалась противоречивой, несовершенной и, что самое удивительное, разнообразной.

 

Постановлением Президиума ВАС РФ в 2008 г. были даны разъяснения по вопросу о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, на котором расположен данный объект. Представляется целесообразным кратко проанализировать это Постановление:

1. По общему правилу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, предоставляющий исключительное право собственникам зданий, строений, сооружений на приватизацию земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен, не распространяется на собственников объектов незавершенного строительства, поскольку они не упомянуты в данной норме.

2. Приватизация собственником объекта незавершенного строительства земельного участка, на котором данный объект находится, возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом. К таковым относятся:

- п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

- п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, регулирующий вопрос переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии у пользователя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком).

Таким образом, оформление земельного участка возможно двумя способами: приобретение земельного участка на праве аренды или приобретение его в собственность.

При этом, приобрести в собственность участок возможно лишь в том случае, если вы переоформляется именно право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, при условии, что данное право подтверждается документально и зарегистрировано в установленном законом порядке либо на занимаемом земельном участке расположено здание, строение, сооружение, но никак не объект незавершенного строительства.

В тоже время существуют такие ситуации, когда у пользователя земельным участком отсутствует документ, подтверждающий возникновение какого-либо права на земельный участок.

В настоящее время Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришёл к следующему выводу: собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа (приватизации) с сохранением целевого назначения на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила Земельного и Гражданского кодексов РФ применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Следует также отдельно отметить, что толкование правовых норм, содержащихся в Постановлении, является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Таким образом, суды, правда, лишь арбитражные, наконец-то сформировали чёткую позицию по данному вопросу, однако, остаётся непонятным одно: почему же ранее нельзя было разрешить данный вопрос, почему собственников объектов незавершенного строительства ставили в тупиковые ситуации, совершённо не учитывая их интересы, руководствуясь неправильным толкованием закона.

Что же касается судов общей юрисдикции, для них до сих пор остаётся «непонятным» вопрос про переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на недвижимость, расположенную на нём. Как бы печально это не было, но Верховный Суд РФ аналогичных разъяснений не давал и до настоящего времени суды общей юрисдикции руководствуются лишь внутренними убеждениями, но никак ни правильным толкованием закона.

 

Прочитано 1219 раз