ПИСЬМО

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ

17 декабря 2010 г.

N Д23-5193

(выдержка)

Департамент   недвижимости  Минэкономразвития  России  рассмотрел обращение  по  вопросу  предоставления  многодетным семьям на льготной основе  земельных участков для индивидуального жилищного строительства и в рамках своей компетенции сообщает.

     В  соответствии  с  п.  2  ст.  28  Земельного  кодекса  льготное (бесплатное)  предоставление  земельных  участков  возможно в случаях, установленных  федеральными  законами  и законами субъектов Российской Федерации.

…………………

     В  настоящее  время  действующим федеральным законодательством не предусмотрено  предоставление  многодетным  семьям  на льготной основе земельных  участков для индивидуального жилищного строительства. Кроме того,  не  предусмотрен  порядок  льготного  предоставления  земельных участков в целом.

     Дополнительно   сообщаем,  что  льготный  порядок  предоставления земельных  участков  гражданам,  в  том  числе  и  многодетным семьям, предусматривается  установить проектом федерального закона "О внесении изменений   в   Земельный   кодекс   Российской   Федерации  и  другие законодательные  акты  Российской  Федерации в части уточнения порядка предоставления   земельных   участков   и   определения   порядка   их разрешенного   использования".   Данный   проект  федерального  закона разработан  Минэкономразвития  России  и  разослан  на  согласование в федеральные  органы  исполнительной  власти  и  органы  исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

     После   согласования   законопроекта   он   будет  представлен  в Правительство  Российской  Федерации для направления в Государственную Думу Российской Федерации.

 

Заместитель директора

Департамента недвижимости                                                            М.В.БОЧАРОВ

17 декабря 2010 г.

Отдел имущественных и земельных отношений ОА ГО «Жатай» извещает

 

Решением Окружного Совета ГО «Жатай»  от 21.12.2010 г. (публикация «ЖВ» от 30.12.2010 г.) в  Положение «О порядке определения размера арендной платы…» внесено дополнение следующего содержания:

2.10.1. При начислении арендной платы за неделимые земельные участки, предоставленные в аренду гаражным кооперативам, не осуществляющим коммерческую, предпринимательскую деятельность, арендная плата за земельный участок рассчитывается с учетом льгот по арендной плате, предоставляемых отдельным категориям граждан в соответствии с главой 3 настоящего Положения. Расчет льготы по арендной плате производиться пропорционально пощади земельного участка, приходящегося на долю членов гаражного кооператива – льготников от общей площади земельного участка, предоставленного в аренду для размещения гаражного кооператива. Для расчета арендной платы за земельный участок в соответствии с данным пунктом настоящего положения председатели гаражных кооперативов в срок до 1 февраля каждого календарного года обязаны обратиться с заявлением в ОА ГО «Жатай» с приложением следующих сведений:

1.      Список членов гаражного кооператива на момент обращения с заявлением;

2.      Список членов гаражного кооператива – льготников по арендной плате за землю;

3.      Копии документов, подтверждающих наличие льготы по арендной плате.

Списки предоставляются на официальном бланке гаражного кооператива (скрепляются печатью и подписью председателя гаражного кооператива).

Данное правило распространяется на арендные платежи за землю в части, зачисляемой в бюджет ГО «Жатай».

Категории граждан-льготников  по арендной плате за землю

3.1. От арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в части зачисляемой в бюджет Городского округа "Жатай", освобождаются:

- участники Великой Отечественной войны, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников Великой Отечественной войны, в отношении земельных участков, используемых для целей не связанных с коммерческой, предпринимательской деятельностью;

- инвалиды 1 и 2 группы и семьи, имеющие детей-инвалидов, в отношении земельных участков, используемых для целей не связанных с коммерческой, предпринимательской деятельностью;

- семьи, имеющие 3-х и более несовершеннолетних детей, в отношении земельных участков, используемых для целей не связанных с коммерческой, предпринимательской деятельностью;

- почетные граждане ГО «Жатай», в отношении земельных участков, используемых для целей не связанных с коммерческой, предпринимательской деятельностью;

- граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие радиационных аварий, испытаний и иных работ, в отношении земельных участков, используемых для целей не связанных с коммерческой, предпринимательской деятельностью;

- члены семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, сотрудников учреждений и органов уголовно-исправительной системы, потерявших кормильца при исполнении им служебных обязанностей, в отношении земельных участков, используемых для целей не связанных с коммерческой, предпринимательской деятельностью;

- Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы и "За службу Родине в Вооруженных силах СССР", в отношении земельных участков, используемых для целей не связанных с коммерческой, предпринимательской деятельностью;

- неработающие пенсионеры в размере 50%, в отношении земельных участков, используемых для целей не связанных с коммерческой, предпринимательской деятельностью.

Окружной Совет Городского Округа «Жатай»

Десятая (очередная) сессия

 

«21» декабря 2010 г.

РЕШЕНИЕ № 10-6

 

О внесении дополнений в  Положение

«О порядке определения размера арендной платы,

порядке, условиях и сроках внесения арендной платы

за земельные участки, находящиеся в  муниципальной

собственности Городского округа "Жатай",  базовых

ставках, льготах и сроках внесения арендной платы

за земельные участки, государственная собственность

 на которые не разграничена»

 

Заслушав информацию начальника отдела имущественных и земельных отношений ОА ГО «Жатай» Федотова М.В., в соответствии с Федеральным законом от 16.10.2003 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоупралния в РФ», Окружной Совет Городского округа «Жатай»

РЕШИЛ:

 1.  Дополнить положение «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в  муниципальной собственности Городского округа "Жатай",  базовых ставках, льготах и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» пунктом 2.10.1. следующего содержания:

2.10.1. При начислении арендной платы за неделимые земельные участки, предоставленные в аренду гаражным кооперативам, не осуществляющим коммерческую, предпринимательскую деятельность, арендная плата за земельный участок рассчитывается с учетом льгот по арендной плате, предоставляемых отдельным категориям граждан в соответствии с главой 3 настоящего Положения. Расчет льготы по арендной плате производиться пропорционально пощади земельного участка, приходящегося на долю членов гаражного кооператива – льготников от общей площади земельного участка, предоставленного в аренду для размещения гаражного кооператива. Для расчета арендной платы за земельный участок в соответствии с данным пунктом настоящего положения председатели гаражных кооперативов в срок до 1 февраля каждого календарного года обязаны обратиться с заявлением в ОА ГО «Жатай» с приложением следующих сведений:

1.      Список членов гаражного кооператива на момент обращения с заявлением;

2.      Список членов гаражного кооператива – льготников по арендной плате за землю;

3.      Копии документов, подтверждающих наличие льготы по арендной плате.

Списки предоставляются на официальном бланке гаражного кооператива (скрепляются печатью и подписью председателя гаражного кооператива).

Данное правило распространяется на арендные платежи за землю в части, зачисляемой в бюджет ГО «Жатай».

2. Контроль за исполнением данного решения возложить на постоянную комиссию Окружного Совета ГО «Жатай» по бюджету, налогам, торговле, аграрной политике, предпринимательству и собственности (Куликовский В.Д.)

3. Решение вступает в силу с 01.01.2011 г.

4. Опубликовать данное решение в периодическом издании «Жатайский вестник»

 

Председатель Окружного Совета                                                                                                    Глава                                      Городского округа «Жатай»                                                                        Городского Округа «Жатай»                                                                                                    

 

____________________ Л.В.Аграшкина                                    ____________________  А.Е Кистенев    

Ответы на часто задаваемые вопросы

 Какие виды прав на земельные участки предусмотрены действующим законодательством?

Действующее земельное законодательство предусматривает следующие шесть видов прав на земельные участки:

1. право собственности;

2. право постоянного (бессрочного) пользования;

3. право пожизненного наследуемого владения;

4. право аренды;

5. право безвозмездного срочного пользования;

6. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Четыре из указанных видов прав - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами.

С точки зрения гражданского законодательства и прав на имущество вообще два вида прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - являются исключительно земельно-правовыми, поскольку применяются только в отношении земельных участков, а не иного имущества.

Следует также указать на имеющееся в ГК  РФ указание на иные виды вещных прав на имущество: право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Данные виды прав не могут применяться в отношении земельных участков - как не предусмотренные в земельном законодательстве.

 

Каковы основания возникновения прав на земельные участки?

Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ.  Основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1) договор или иная сделка;

2) акт государственного органа или органа местного самоуправления;

3) судебное решение, установившее право на земельный участок;

4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Рассмотрим подробнее данные основания.

В качестве примера сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать договоры купли-продажи, мены, дарения, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, подразумеваются, прежде всего, принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ). Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

 

Какими документами удостоверяется право на земельный участок?

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (122-ФЗ).

Статья 26 ЗК РФ основана на общем требовании о государственной регистрации прав на земельные участки как недвижимое имущество и сделок с ними.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 122-ФЗ).   Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

При применении ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, которая устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, следует иметь в виду, что, согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, при продолжении арендных отношений договор подлежит государственной регистрации.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу 122-ФЗ признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

 

Каково значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними?

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 25 122-ФЗ). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение.

Во-первых, только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Это утверждение основано на норме п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с тем, что ЗК РФ считает права на земельные участки подлежащими государственной регистрации, на них распространяется указанная норма

Однако исключением из указанного правила являются те случаи, когда отсутствие необходимости в государственной регистрации соответствующего права (сделки) непосредственно следует из закона. Например, в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год.

Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данное правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ означает, что никакие иные юридические акты, включая решения органов власти, решения судов и т.д., не могут рассматриваться в качестве достаточного доказательства принадлежности тому или иному лицу соответствующего права на земельный участок. Они являются лишь основаниями для возникновения права на участок посредством его государственной регистрации.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях - лишь по желанию правообладателей.

В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2  122-ФЗ). Данное правило означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

 

Каков порядок государственной регистрации прав на земельные участки?

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(122-ФЗ). Регистрация носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на земельный участок (или сделка с участком) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.

Государственная регистрация является платной. Согласно ст. 11 вышеназванного Закона за государственную регистрацию взимается государственная пошлина. Размер такой пошлины устанавливается Налоговым кодексом  РФ.

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены необходимые для ее осуществления документы. Такие документы можно условно разделить на следующие группы:

1. Документы, подтверждающие правоспособность правообладателя. Сюда относятся учредительные документы юридического лица. Физическое лицо при подаче документов предъявляет документ, удостоверяющий личность, например паспорт.

2. Документы, подтверждающие право действовать от имени правообладателя. В случае если от имени правообладателя за государственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую доверенность. Причем доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена. В случае, когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность (например, протокол общего собрания акционеров о назначении генерального директора акционерного общества и т.п.).

3. Документы, содержащие описание земельного участка. Таким документом является кадастровый паспорт земельного участка.

4. Документы, являющиеся основаниями для возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок. Перечень таких документов установлен ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним122-ФЗ. К ним относятся:

· акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

· свидетельства о праве на наследство;

· вступившие в законную силу судебные акты;

· акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

· иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации. В случае регистрации сделки с земельным участком (например, в случае регистрации договора аренды) государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи (в виде специального штампа) на документе, выражающем содержание сделки (например, на договоре аренды земли).

В некоторых случаях возможно приостановление регистрации сроком не более одного месяца (кроме основного месячного срока регистрации). Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация может быть приостановлена и по письменной просьбе заявителя на срок, не превышающий трех месяцев.

В государственной регистрации права на земельный участок (или сделки с ним) может быть отказано по следующим основаниям:

1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации. Например, в случае, когда заявление подано на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, оформленного на срок менее одного года.

2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Право обращаться за регистрацией права принадлежит тому лицу, которое это право приобретает.

3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Под данное основание для отказа подпадает наибольшее количество случаев.

4. Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным, утратил силу.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, продавцом по договору купли-продажи земельного участка выступает лицо, не являющееся его собственником и, соответственно, не имеющее права по распоряжению им.

6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации.

9. Не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав. Перечень необходимых документов рассмотрен выше.

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Ранее зарегистрированные права имеют приоритет. Спор о праве в таком случае может быть решен в судебном порядке.

 В случае отказа в государственной регистрации заявитель вправе устранить причины, послужившие основанием для отказа, и повторно обратиться за государственной регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).

 

Каков порядок получения информации о правах на земельные участки?

Сведения о зарегистрированных правах на земельные участки являются открытыми, поскольку согласно ст. 6 Федерального закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 122-ФЗ) государственная регистрация носит открытый характер. Это означает, что любое лицо, как физическое, так и юридическое, вправе получать информацию о правах на земельные участки с соблюдением установленного законом порядка.

Для получения такой информации необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию на территории нахождения интересующего земельного участка

Информация выдается на основании письменного заявления. При обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность, для физического лица или документы, подтверждающие регистрацию юридического лица (для юридических лиц) и полномочия представителя юридического лица (доверенность или документ о назначении руководителя организации).

Предоставление информации о зарегистрированных правах (по общему правилу) осуществляется за плату, за исключением случаев, прямо установленных законом. Бесплатно информация предоставляется, в частности, судам, правоохранительным органам, органам государственной власти и местного самоуправления.

Информация предоставляется в виде выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна содержать описание земельного участка (адрес, площадь), зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного участка.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней со дня обращения.

При этом сам правообладатель, а также лица, получившие от него доверенность, или его законные представители могут получить не только выписку, но и сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости. Таким же правом пользуются и руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, суды, правоохранительные органы и некоторые другие, полный перечень которых содержится в п. 3 ст. 7 122-ФЗ.

При этом сам правообладатель вправе получить информацию о лицах, которые обращались за сведениями о принадлежащих ему земельных участках.

 

Какие права на земельный участок приобретает лицо с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение? 

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (ст. 552 ГК РФ).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

 

Возможно ли приобретение права пожизненного наследуемого владения после принятия Земельного кодекса Российской Федерации?

В соответствии со ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с принятием Земельного кодекса прекращено. Это означает, что после принятия ЗК РФ органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 ЗК РФ), не могут предоставить земельный участок гражданину на основании этого права.

Однако та же ст. 21 ЗК РФ указывает, что право пожизненного наследуемого владения, предоставленное гражданам до принятия ЗК РФ, за ними сохраняется. В связи с этим земельные участки могут на основании данного права перейти к иным гражданам и в настоящее время в порядке наследования (часть третья ГК РФ).

Помимо этого право пожизненного наследуемого владения переходит к лицу, приобретающему право собственности на здание, строение или сооружение, расположенное на таком земельном участке. Это следует из положений ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статья 552 ГК РФ также указывает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

 

Как можно приобрести право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)?

Сервитут устанавливается на чужом земельном участке (т.е. на участке, право на который у лица отсутствует).

Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) возникает по основаниям, предусмотренным как земельным (ст. 23 ЗК РФ), так и гражданским (ст. 274 ГК РФ) законодательством.

Главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления.
Основанием возникновения частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Это соглашение подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В данном случае соглашение заключается по требованию, т.е. по инициативе лица, заинтересованного в  установлении сервитута. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Решением Окружного совета ГО «Жатай» от 12.12.2008 г. №32-7 утверждено положение "Об установлении и прекращении публичных сервитутов для обеспечения интересов муниципального образования на земельные участки, расположенные на территории Городского округа  «Жатай».

 

Какие исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе осуществлять предоставление земельных участков?

Статья 29 ЗК РФ определяет, что правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ), осуществляющие управление и распоряжение государственным имуществом, в соответствии с их компетенцией. При этом федеральный орган государственной власти устанавливается федеральным законодательством, а орган государственной власти субъекта РФ - законодательством субъекта РФ, если речь идет о распоряжении собственностью субъекта РФ.

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, наделены органы местного самоуправления, которые определяются нормативными актами местного самоуправления.

До фактического разграничения государственных земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (ч. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ").

 

Какие ограничения в размерах земельных участков установлены законодательством?

Статьей 33 ЗК РФ "Нормы предоставления земельных участков" определены основные принципы установления предельных размеров предоставляемых земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Для целей, не указанных в приведенном выше перечне, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Решением Окружного Совета ГО «Жатай» от 0405.2010 г. №2-6 утверждены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность за плату из земель, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности на территории ГО «Жатай», для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, а также предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в аренду, из земель, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности на территории ГО «Жатай»,  в зависимости от вида целевого назначения земельного участка.

 

В каком порядке осуществляется предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта? 

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Пунктом 11, 13, 14 ст. 30 ЗК РФ установлен перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится. В условиях , сложившихся на территории ГО «Жатай», наиболее интересен п.11 указанной статьи ЗК РФ в соответствии с которой предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки соответствующих территорий, а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства, гражданину для индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства.

Порядок подачи заявлений о предоставлении земельных участков, порядок принятия решений уполномоченными органами о предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, а также условия заключения договоров установлены Административным регламентом «оказания муниципальной услуги по предоставлению гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, связанных со строительством (за исключением жилищного строительства» проект которого размещен на на официальном интернет-сайте ОА ГО «Жатай» - http://www.jhatay.ru/.

 

Каков порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта?

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

· подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка;

· определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

· принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

· публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.

Порядок подачи заявлений о предоставлении земельных участков, порядок принятия решений уполномоченными органами о предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства без предварительного согласованием места размещения объекта, а также условия заключения договоров установлены Административным регламентом «оказания муниципальной услуги по предоставление права на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов» проект которого размещен на на официальном интернет-сайте ОА ГО «Жатай» - http://www.jhatay.ru/.

 

Каковы особенности предоставления земельных участков для целей, связанных с жилищным строительством?

Особенности предоставления земельных участков для этих целей установлены ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

Эти статьи введены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и имеют целью установить особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Одной из особенностей, заложенных законодателем для предоставления земельных участков для жилищного строительства, является то, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК РФ. Это означает, что при предоставлении земельных участков для строительства должны проводиться торги.

Ряд особенностей проведения торгов по продаже или заключения договора аренды земельных участков для целей жилищного строительства или для освоения земельного участка для таких целей установлен ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Данные особенности касаются прежде всего особых условий использования таких участков, обязательных для исполнения победителем торгов.

Следует обратить внимание на п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в котором перечислены случаи предоставления земельных участков без предварительного согласования:

1. при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);

2. в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Следует заметить, что из данной нормы не вытекает прямой вывод о том, что для предоставления участков в этих случаях должны проводиться торги. Так, согласно п. 3 ст.  30.1 предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка, в порядке, предусмотренном данным пунктом.

Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц. В случае, если по истечении месяца со дня опубликования извещения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка под ИЖС заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении данного земельного участка в аренду первичному  заявителю. Договор аренды земельного участка подлежит заключению в двухнедельный  срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Статья 30.2 ЗК РФ содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей комплексного освоения арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору иному лицу (п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно указанным в ст. 38.2 положениям договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду.

Этой статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

 

В каком порядке предоставляются гражданам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством?

Согласно ст. 34 ЗК РФ в целях обеспечения управления и распоряжения земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока.

Одним из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи является максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.

Порядок подачи заявлений о предоставлении земельных участков, порядок принятия решений уполномоченными органами о предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, а также условия заключения договоров установлены Административным регламентом «оказания муниципальной услуги по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (земли населенных пунктов)» проект которого размещен на на официальном интернет-сайте ОА ГО «Жатай» - http://www.jhatay.ru/.

 

Что включает в себя понятие "самовольная постройка"?

Статьей 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.