Сфера земельных и имущественных отношений

В начале этого года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", существенно облегчающий оформление права собственности на жилые дома. Касаются изменения строений, расположенных на земельных участках ИЖС или предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства. Порядок оформления складывается из нескольких основных этапов:

Распоряжением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, 5 апреля 2017 года создана апелляционная комиссия по рассмотрению заявлений об обжаловании решений по приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решений о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - апелляционная комиссия).

Значение показателей по целевой модели «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества»

Подать документы на государственную регистрацию прав можно с помощью электронного сервиса «Подать заявление на государственную регистрацию прав» на сайте Росреестра www.rosreestr.ru.

Для подачи заявления на государственную регистрацию прав в электронном виде необходима усиленная квалифицированная электронная подпись (далее -  ЭП). ЭП можно приобрести в специализированном удостоверяющем центре. Список сертифицированных удостоверяющих центров можно получить на официальном сайте Росреестра, у специалистов в офисах Росреестра и Кадастровой палаты.

Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, собственники иных объектов недвижимого имущества, лица, которым такие объекты недвижимого имущества принадлежат на иных правах и права которых на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним!

МФЦ – это многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, где осуществляется прием документов от граждан для последующей передачи их в различные государственные и муниципальные организации для оформления разного рода документов. Такие центры есть и на территории Республики Саха (Якутия). 

Получить государственные услуги Росреестра можно в многофункциональных центрах «Мои документы», которые работают по принципу одного окна. МФЦ наделены полномочиями по приему и выдаче документов по основным государственным услугам Росреестра: постановке на кадастровый учет (7 рабочих дней), регистрации прав на недвижимое имущество (9 рабочих дней), единой процедуре кадастрового учета и регистрации прав (12 рабочих дней), предоставлению сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (5 рабочих дней), также оформлению прописки, получению разрешения на строительство и т.д.

МФЦ значительно упрощают получение государственных услуг граждан. Обращаясь в офисы МФЦ «Мои документы», граждане получают ряд преимуществ: удобное расположение, без очередей, удобный график работы офиса (6 дней в неделю), оперативная консультация специалистов. Во всех МФЦ действует электронная очередь, но можно воспользоваться предварительной записью на конкретный день и время. Для этого можете позвонить в контактный центр (РЦТО) МФЦ по горячей линии телефонного обслуживания и предварительно записаться на прием по номеру: 8-800-100-2216.

 На территории  Республики Саха (Якутия) находятся несколько офисов ГАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг». В городе Якутске офис находится по адресу:  г. Якутск, ул. Аммосова, д. 18, также 4 действующих дополнительных офиса. По районам республики всего 39 офисов  территориально обособленных структурных подразделений МФЦ, включая 1 офис привлекаемой организации ФГУП «Почта России» в Кобяйском районе, с.Кобяи, а также с адресом, графиком приема граждан, контактными данными офисов МФЦ, находящихся на территории Республики Саха (Якутия) можете ознакомиться на сайте http://www.mfcsakha.ru/.

Филиал кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия), повышая качество услуг, и делая их доступными, взаимодействует с МФЦ «Мои документы», реализуя целый комплекс совместных мероприятий. Это помогает гражданам не только сэкономить время, но и гарантированно получать необходимые услуги Росреестра.

Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Саха (Якутия) за 2016 год в сфере государственного кадастрового учета зарегистрировано более 275 тысяч заявлений и запросов. Из них было принято более 69 тысяч заявлений о государственном кадастровом учете земельных участков и поставлено на кадастровый учет около 38 тысяч земельных участков.

Общее количество поступивших в Филиал заявлений о кадастровом учете объектов капитального строительства (ОКС) – более 30 тысяч, и более 23 тысяч ОКС было поставлено на учет за отчетный период в государственный кадастр недвижимости.

За 2016 год специалистами органа кадастрового учета было принято около 217 тысяч заявлений и более 48 тысяч запросов в сфере государственной регистрации прав. Количество выданных пакетов документов по результатам осуществления государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним около 120 тысяч. Всего сотрудниками филиала принято более 64 тысяч запросов о предоставлении сведений из ЕГРП, выдано более 51 тысячи выписок, справок из ЕГРП, в том числе отказов и уведомлений об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений.

За 2016 год сотрудниками филиала кадастровой палаты  по Республике Саха (Якутия) обработано более 264 тысяч запросов о предоставлении сведений из ЕГРП.

Что касается запросов о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, то через портал Росреестра в 2016 году поступило более 52 тысячи, или около 30% от общего количества принятых за этот период запросов.

Переход на предоставление услуг в электронном виде является важнейшим шагом для реализации задач по повышению качества и доступности государственных услуг. Электронные государственные услуги и сервисы Росреестра становятся все более популярными, позволяют оперативно и удобно получить информацию об объектах недвижимости.

Так в 2016 году с портала услуг Росреестра в электронном виде в Филиал поступило более 42 тысяч заявлений, что составило более 42% от общего количества принятых заявлений.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данным законом предусмотрена возможность уведомления органом регистрации прав заявителя о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; поступлении в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, а также о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление направляется заявителю по адресу электронной почты, указанному в заявлении о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия) информирует, что при подаче заявлений на кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав необходимо указывать адреса электронной почты заявителя, а также правообладателя объекта недвижимости. Это поможет гражданам оперативно получать предусмотренные законодательством Российской Федерации уведомления, в том числе о ходе оказания государственной услуги.

 

С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон), за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. Кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее будут объединены в единую систему учета и регистрации. В материале приведены основные изменения рассматриваемого Закона в сравнении с действующим Законом о кадастре недвижимости и Законом о регистрации прав на недвижимость.

Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав объединяются, образуя Единый государственный реестр недвижимости. Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Будет сформирован ЕГРН, который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и ЕГРП.

В ЕГРН войдут реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ. Сведения о границах на сегодняшний день содержатся в кадастре недвижимости.

Вести ЕГРН будут в электронном виде. Исключение составят реестровые дела. В них на бумажном носителе будут храниться оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах государственной власти, органах местного самоуправления и архивах.

 Согласно новому Закону проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы (далее вместе - Росреестр). Эти полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям. В настоящее время государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр, а кадастровый учет - подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ.

Согласно новому Закону, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и государственная регистрация прав будут осуществляться одновременно. Исключения составят ситуации, когда кадастровый учет может проводиться без одновременной государственной регистрации и наоборот. В настоящее время одновременное осуществление учета и государственной регистрации не предусмотрено.

В новом Законе установлен перечень лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводится учет и государственная регистрация - одновременно или раздельно.

Согласно положениям Закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:

- собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, при одновременном осуществлении учета и государственной регистрации;

- орган государственной власти, местного самоуправления или корпорация "Росатом", выдавшие разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, при учете в кадастре без одновременной государственной регистрации.

В настоящее время заявление о постановке на учет такого объекта недвижимости может подать любое лицо.

Новшеством Закона является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ.

Согласно новому Закону общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав сокращен.

При подаче документов в Росреестр он составит:

- 5 рабочих дней - для кадастрового учета;

- 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и госрегистрации;

- 7 рабочих дней - для государственной регистрации прав.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

В настоящее время общий срок осуществления как учета объекта недвижимости в кадастре, так и государственной регистрации прав на него составляет 10 рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учета и государственно регистрации срок государственной регистрации прав исчисляется со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, т.е. максимальный срок составляет 20 рабочих дней.

В  новом Законе кадастровых ошибок больше не будет. Техническая ошибка осталась технической ошибкой,  вот кадастровая ошибка была переименована в реестровую ошибку. Срок исправления 5 рабочих дней.

Ошибка, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости, содержащаяся в межевом плане, техническом плане или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании, вступившего в законную силу решения суда, об исправлении реестровой ошибки.

Теперь при кадастровом учете не будут образовываться временные земельные участки. Временные участки, созданные до 1 января 2017 года, будут сохраняться до момента государственной регистрации права либо аренды для участков государственной и муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года.

После 1 марта 2022 года временные участки будут исключены из ЕГРН. Кроме этого сохраняется возможность снять с учета временный участок по заявлению собственника участка, из которого был образован новый, а если участок образован из земель, государственная собственность на которых не разграничена, то органа государственной власти или местного самоуправления.

 

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон) с 1 января 2017 года основанием для государственного кадастрового учета недвижимости в садовых и дачных товариществах являются технические планы,    а не декларации.

С наступлением 2017 года одно из важнейших положений «дачной амнистии» - упрощенное оформление строений на землях садовых и дачных товариществ - домов, гаражей, бань, — утратило силу.

Для оформления технического плана с 1 января 2017 года собственник обращается к кадастровым инженерам. Они проводят обмеры, вычисляют точные координаты дома и подготавливают технический план. Владельцам земельных участков важно будет не ошибиться в выборе квалифицированного специалиста — от этого зависит, как быстро собственник сможет оформить необходимые документы. В случае ошибок в техническом плане органы регистрации прав откажут в регистрации, и собственнику придется переделывать бумаги. С 1 декабря 2016 года все кадастровые инженеры обязаны состоять в одной из саморегулируемых организаций (СРО), которые контролируют профессиональную деятельность своих членов и в случае ошибок разбираются с ними.

До 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.

До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемого или созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемого или созданного на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта, и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании, представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Таким образом, при подготовке технического плана на объект индивидуального жилищного строительства в обязательном порядке требуется применение представленного заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство.

Подготовка технического плана осуществляется на основании:

1) разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости при ее наличии

или

2) разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.

В соответствии с Законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Согласно новому Закону, если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, его кадастровый учет и государственная регистрация прав будут осуществляться одновременно.

В новом Законе установлен перечень лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Кто именно может подать документы, зависит от того, как проводится кадастровый учет и государственная регистрация — одновременно или раздельно.

Так, согласно положениям Закона заявление в отношении созданного (т.е. построенного) объекта недвижимости может представить:

- собственник или иной правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, — при одновременном осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации.

Согласно новому Закону общий срок осуществления кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав сокращен.

При подаче документов в органы регистрации прав он составит:

-    5 рабочих дней — для кадастрового учета;

- 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения кадастрового учета и государственной регистрации;

-   7 рабочих дней — для государственной регистрации прав.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

С 1 января 2017 года машиноместо или место для парковки автомобиля, можно будет оформить в собственность, как объект недвижимости. Соответственно, машиноместо можно будет продать, дарить или оставлять в наследство, в общем, совершать все операции с недвижимостью.

Данное нововведение касается машиномест только на специализированных паркингах, многоуровневых парковках, то есть, где машиноместо  представляет собой индивидуально-определенную часть здания или сооружения, предназначенную исключительно для размещения транспортного средства.

В Якутске такие жилые дома пока в новинку, но, единичные примеры есть. Например, стоянки в цокольных этажах жилых домов, где машиноместо входит в единую конструкцию здания. А с вводом жилых домов в 203-м микрорайоне, в которых предусмотрены подземные паркинги, жители нового квартала смогут позволить себе оформить в собственность машиноместо в подземном гараже.

С 1 января 2017 года вступает в силу федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный закон объединяет два ФЗ - о государственном кадастровом учете недвижимости и государственной регистрации прав, то есть, с 1 января следующего года вместо двух ФЗ будет действовать один.

Как и ранее, государственный кадастровый учет будет вестись в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. С нового года сокращаются сроки по кадастровому учету – с 10 рабочих дней до 5, по регистрации прав – 7 рабочих дней.      

Также с 1 января 2017 к объектам недвижимости добавляются: машиноместо и единый недвижимый комплекс, в основном, это производственные базы, состоящие из основного здания и вспомогательных сооружений. Что касается машиномест, то, как правило, квартиры сейчас продаются вместе с машиноместом. К дворовым территориям это не относится, это специализированная парковка, паркинг. Машиноместо - часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного автотранспортного средства. То есть, это часть здания, сооружения, если границы таких помещений описаны в установленном законодательстве порядке.  

- Машиноместа относятся к общей долевой собственности правообладателей – собственников помещений многоквартирного жилого дома.  И она не делится, выдел, не осуществляется.   

- Машиноместа для Якутска не так распространены, как в других регионах, практики мало. Но в связи с застройкой 203-го микрорайона, где в цокольных этажах МКД предусматриваются места для парковок, практики станет больше.

Машиноместо, как правило, в многоуровневых парковках, в основном строятся в новых домах, новостройках. И вместе с квартирой в новом доме, жильцы покупают и место на парковке. Но это только, если парковка составляет единую, целую конструкцию вместе с многоквартирным жилым домом.

Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, собственники иных объектов недвижимого имущества, лица, которым такие объекты недвижимого имущества принадлежат на иных правах и права которых на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним!

Граждане-держатели документов, свидетельствующих о наличии у них прав (обременений прав) на земельные участки и (или) на расположенные, на таких земельных участках объекты недвижимости в случае, если сведения о правах (обременениях прав) на земельные участки не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним!

Граждане-держатели документов, которые не являются документами, устанавливающими или удостоверяющими их права (обременения прав) на земельные участки и (или) расположенные на земельных участках объекты недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, но свидетельствующие об их принадлежности!

Если в приведенных выше абзацах Вы узнали себя, то напоминаем, что в срок до 1 апреля 2017 г. Вы должны провести кадастровые работы в отношении земельных участков с постановкой их на государственный кадастровый учет и обеспечить государственную регистрацию права участков в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с ч. 1 статьи 2 Закона: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

После указанного срока, сведения о таких земельных участках исключаются из федеральной информационной системе для предоставления гражданам земельных участков, и  такие земельные участки могут быть предоставлены гражданам в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

 

 

На сегодняшний день для многих собственников квартир является актуальной перепланировка помещений по своему желанию и вкусу. Однако не все понимают, что же считается перепланировкой, какие документы потребуются чтобы ее узаконить и как провести учет изменений жилых помещений при перепланировке в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой определенное изменение его конфигурации, которое требует получения специального разрешения с последующим внесением всех произведенных изменений в технический паспорт данного помещения. Как правило, перепланировка квартиры связана с изменением полезной площади жилого помещения.            В зависимости от желания собственника жилая площадь может быть увеличена (например, когда объединяют кухню с гостиной или комнату с балконом (лоджией)) или уменьшена (например, при установке дополнительного санузла).

Любая перепланировка должна проводиться по согласованию с органом местного самоуправления. Согласования требуют следующие изменения в жилом помещении:

-  демонтаж или возведение межкомнатных перегородок;

-  пробивка проемов и арок в несущих стенах или изменение их расположения;

-  изменение площади ванной комнаты, ее объединение с санузлом, монтаж, демонтаж или перенос сантехнических узлов и оборудования;

- пристройка дополнительных помещений, создание балкона или лоджии, либо их трансформация в жилую площадь квартиры.

Для проведения перепланировки жилого помещения собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет следующие документы:

1)        заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения;

2)        правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

3)        подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения.

Заявление подается только собственником/собственниками либо доверенным лицом. Решение о переустройстве и (или) перепланировке или об отказе в переустройстве и (или) перепланировке помещения принимается в течение 45 дней с момента подачи заявления.

После принятия решения органом местного самоуправления, заявитель подходит за подписанным решением и приступает к работе над переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения.

После окончания работ собственником подается заявление о приеме выполненных работ. После приемки выполненных работ (при условии что в процедуре переустройства помещения соблюдались все строительные нормы и правила) заявителю выдается подписанный акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки помещения.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом №221-ФЗ от 24.07.2007  «О государственном кадастре недвижимости».

Далее собственник жилого помещения обращается к кадастровому инженеру для подготовки технического плана в связи с осуществленной перепланировкой помещения. Технический план подготавливается на основании проекта переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки жилого помещения.

После получения технического плана у кадастрового инженера, собственник обращается в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменений жилого помещения с приложением технического плана.

 

 

В связи с задаваемыми вопросами о порядке применения статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при продаже земельного участка под объектами незавершенного строительства сообщаем следующее.

  Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

  В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359:  

  к подразделу "Здания (кроме жилых) " относятся здания, представляющие собой архитектурно - строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;

 

  к подразделу "Сооружения" относятся инженерно - строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

         Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством методом массовой оценки объектов недвижимости и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости: на установление размера земельного налога; определение выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность; расчета арендной платы и иные ситуации. Оспаривание  кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится при несогласии  с установленной кадастровой стоимостью их недвижимости, если считают ее несоответствующей рыночной.  В основном кадастровую оценку оспаривают в том случае, если кадастровая стоимость кажется собственнику или пользователю завышенной. Однако есть и собственники,  считающие  кадастровую стоимость низкой. В соответствии с нормами федерального закона  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для юридических лиц требуется обязательное досудебное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.

Предусмотрено два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в Комиссии: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или  установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.      

  На территории республики действует комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия). С начала года Комиссией  рассмотрено порядка 100 обращений. Всего из них установлено кадастровой стоимости равной в размере рыночной, согласно отчета оценщика  на 105 объектов. Пересмотренные кадастровые стоимости применяются с начала календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Земельные участки, ставшие объектами споров, расположены преимущественно в городе Якутске и  в границах промышленных районов республики: Алданского, Ленского и Нерюнгринского. В подавляющем большинстве земельные участки используются для размещения объектов производственного, промышленного и складского назначения, а также для объектов торговли. О порядке проведения процедуры оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости  можете ознакомиться на официальном портале Росреестра. 

Прежде чем заняться оформлением документов для оспаривания кадастровой стоимости,  рекомендуется  сбор информации о стоимости услуг, которые необходимо будет оплатить для получения необходимого комплекта документов. При предстоящем осуществлении перехода с начала 2017 года на расчет налога на недвижимое имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости появится заинтересованность в установлении кадастровой стоимости равной  рыночной  стоимости и на квартиры и  другие объекты капитального строительства. Как показывает практика, в основном оспаривают кадастровую стоимость для снижения размера налога.

 

 Таким образом, перед налогоплательщиками, несогласными с размером кадастровой стоимости  стоит выбор или уплатить налог на завышенную стоимость или  пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости, для чего требуется провести оценку объекта недвижимости у независимых оценщиков. 

Ранее мы уже писали о судьбе неоформленного земельного участка под объектом незавершенного строительства. Напомним, что при приобретении незавершёнки, оформить земельный участок в собственность даже в судебном порядке практически невозможно, ввиду того что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не возникает в силу закона, поскольку такой объект не относится к объектам, названным в статьях 35, 36 Земельного кодекса. Практика по данному вопросу на протяжении многих лет оставалась противоречивой, несовершенной и, что самое удивительное, разнообразной.

 

Постановлением Президиума ВАС РФ в 2008 г. были даны разъяснения по вопросу о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, на котором расположен данный объект. Представляется целесообразным кратко проанализировать это Постановление:

Сегодня на портале Росреестра доступны электронные сервисы, с помощью которых можно предварительно записаться на прием к специалистам, отследить статус своей заявки, узнать справочную информацию об объектах недвижимости в режиме онлайн, получить сведения из Фонда данных государственной кадастровой оценки ит.д. К примеру:

1.   Предоставление справочной информации по объектам недвижимости в режиме online. Электронный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» позволяет получить общую информацию об объекте недвижимого имущества, его размерах, точном адресе, зарегистрированных правах на него и наличии обременений. Эти сведения будут полезны потенциальным покупателям и профессионалам рынка недвижимости в качестве информации для предварительной оценки объекта. Они не предназначены для официальной подачи документов в другие организации. С помощью данного электронного сервиса объект можно найти по кадастровому номеру, условному номеру или по адресу фактического местонахождения. Воспользоваться сервисом можно бесплатно в режиме реального времени.

2.   Публичная кадастровая карта. Чтобы получить справочную информацию о земельном участке, его размерах, точном местоположении, в том числе на карте, а также информацию о зарегистрированных правах на него, можно воспользоваться электронным сервисом «Публичная кадастровая карта». Поиск объекта проводится по кадастровому номеру или адресу фактического местонахождения. Сведения, полученные с помощью сервиса, не могут быть переданы в другие организации в качестве официального документа. Воспользоваться сервисом можно бесплатно в режиме реального времени.

3.  Постановка на кадастровый учет недвижимого имущества. При постановке на учет объекта недвижимости заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы могут быть направлены в орган кадастрового учета заявителем или его представителем в форме электронных документов с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра. В форме-опросе соответствующего сервиса уточните информацию об объекте (если требуется), месте нахождения регистрируемого объекта и требуемую форму получения кадастрового паспорта. Уточните информацию о заявителе, заполнив соответствующие поля. Загрузите все документы, необходимые для получения услуги, подписанные электронной цифровой подписью. Проверьте введенные данные и уточните электронный адрес для получения информации о статусе заявления. Услуга предоставляется заявителю бесплатно.

4.  Получение сведений из ЕГРП. Чтобы получить официальные сведения из ЕГРП, включая общедоступную информацию об объектах недвижимости, сведения о зарегистрированных правах, переходах прав и другие, содержащиеся в ЕГРП, можно воспользоваться электронным сервисом на сайте Росреестра. Сведения предоставляются в виде выписки и могут быть представлены в другие организации в качестве официального документа. Для получения выписки воспользуйтесь сервисом «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП». Далее уточните данные о типе запрашиваемого документа, местоположении объекта недвижимости, информацию о заявителе. Загрузите все документы, необходимые для получения услуги, подписанные электронной цифровой подписью. Сведения из ЕГРП, запрос на получение которых поступил в электронном виде, предоставляются заявителю по электронной почте в установленный законодательством срок – 5 рабочих дней.

5.           Получение сведений из ГКН. Чтобы получить официальные сведения об объекте недвижимости из ГКН, можно воспользоваться соответствующим электронным сервисом. Сведения электронного сервиса предоставляются в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости, кадастрового паспорта объекта недвижимости, кадастрового плана территории, кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в ГКН. Заявителю будет направлен электронный документ, который может быть передан в другие организации в качестве официального документа. Для получения нужного документа воспользуйтесь сервисом «Подать запрос на получение сведений из ГКН». Далее уточните данные о типе запрашиваемого документа, местоположении объекта недвижимости, информацию о заявителе. Загрузите все документы, необходимые для получения услуги, подписанные электронной цифровой подписью.

Сведения из ГКН, запрос на получение которых поступил в электронном виде, предоставляются заявителю в виде электронного документа в установленный законодательством срок – 5 рабочих дней. Получение сведений из ЕГРП и ГКН посредством запроса к информационному ресурсу. Если гражданину или организации необходимо регулярно запрашивать сведения, содержащиеся в ЕГРП и ГКН, а также получать уведомления об изменении сведений по принадлежащим им объектам недвижимости, можно воспользоваться электронными сервисами «Запрос к информационному ресурсу ЕГРП» и «Запрос к информационному ресурсу ГКН».

Сервисами могут воспользоваться физические и юридические лица, арбитражные управляющие, нотариусы, органы государственной власти и местного самоуправления. Перед началом пользования сервисами необходимо получить ключ доступа, обратившись в любой из офисов Росреестра или оформив запрос на сайте ведомства. Доступ к сервисам предоставляется на платной основе. Оплатить услугу в соответствии с выбранным тарифным планом можно банковской картой, банковским переводом или через терминалы оплаты. Получение сведений из государственного реестра кадастровых инженеров. На официальном сайте Росреестра можно получить информацию обо всех кадастровых инженерах Российской Федерации, имеющих актуальный квалификационный аттестат, для заключения договора на подготовку межевого или технического плана, с помощью сервиса "Реестр кадастровых инженеров".

Поиск возможен как по личным данным кадастрового инженера, так и по данным квалификационного аттестата. Услуга предоставляется заявителю бесплатно в режиме реального времени. Предварительная электронная запись на прием (электронная очередь). Для того чтобы избежать ожидания в очереди в офисах приема, на портале Росреестра можно предварительно записаться на прием, выбрав удобную дату и время. Воспользовавшись сервисом «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием», выберите регион, район, населенный пункт. В результате будут показаны офисы, обслуживающие выбранную территорию. Выберите вкладку «Предварительная запись на прием», укажите тип очереди, количество заявителей и объектов недвижимости, введя данные о заявителях и объектах недвижимости. После выбора нужных параметров на экране отобразится талон с внесенными данными. Услуга предоставляется заявителю бесплатно в режиме реального времени.

6.           Проверка статуса запроса заявителя. На сайте Росреестра можно проверить в режиме реального времени в каком статусе находится поданная заявка/запрос на получение услуги. Для этого, воспользовавшись сервисом «Проверка исполнения запроса (заявления)», необходимо ввести номер запроса. Услуга предоставляется заявителю бесплатно в режиме реального времени.

 

7.           Фонд данных кадастровой оценки. Росреестр предоставляет гражданам и организациям возможность ознакомиться с информацией о кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости на сайте ведомства с помощью электронного сервиса «Фонд данных государственной кадастровой оценки» (АИС ФД ГКО). Базы данных сервиса содержат сведения о результатах проведения государственной кадастровой оценки. С их помощью можно получить информацию о том, как в ходе проведения государственной кадастровой оценки была определена кадастровая стоимость объектов недвижимости. Интересующий объект можно найти по кадастровому номеру. Полученная информация дает возможность определить, были ли использованы достоверные сведения об объекте недвижимости и принять решение о необходимости оспорить результаты оценки. О том, как оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта, можно также узнать на сайте Росреестра. Для получения некоторых государственных услуг Росреестра в электронном виде необходима электронная цифровая подпись (ЭЦП). ЭЦП можно приобрести в специализированном удостоверяющем центре. Порядок взимания платы удостоверяющие центры определяют самостоятельно. Список сертифицированных удостоверяющих центров можно получить на официальном сайте Росреестра, у специалистов в офисах Росреестра, Кадастровой палаты и МФЦ.

В последнее время часто возникает вопрос о способах и результатах сотрудничества Кадастровой палаты с кадастровыми инженерами. Лекция, как инструмент взаимодействия двух структур, пользуется спросом и большим интересом со стороны кадастровых инженеров. В свою очередь, Кадастровая палата для достижения эффективности рабочего процесса, всегда готова проконсультировать по изменениям в законодательствах в сфере кадастрового учета, и предоставить рекомендации по неясным моментам в процессе подготовки необходимой документации для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и т.д. 20 сентября специалисты кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия) проводили лекции для кадастровых инженеров по вопросам осуществления кадастрового учета, об изменениях в требованиях к подготовке технических планов в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №361-ФЗ. Также выступили по вопросам изменения требований к кадастровым инженерам, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30.12.2015 №454ФЗ. На лекции присутствовало 16 представителей общественных организаций и индивидуальных предпринимателей. Заместитель начальника отдела кадастрового учета №1 Андрей Николаев рассказал об анализе приостановок и отказов заявлений, о количестве поданных заявлений. Пояснил важные моменты оформления документов, что по истечению срока подачи, после приостановления документа дается срок. Если заявители в течение трех месяцев не исправили и не внесли документы, то получают отказ. Начальник отдела кадастрового учета №2 Наталья Трофимова выступила по воросам об изменениях в требованиях подготовки технического плана. Поделилась информацией о том, что с 4 июля 2016 года сведения об объекте капитального строительства, включаемые в содержание технического плана, а именно местоположение и площадь подлежат определению кадастровым инженером в ходе выполнения кадастровых работ, онакомила с переченью документов, на основании которых осуществляется подготовка технического плана. Рассказала о том, что в Закон о кадастре внесены дополнения в части лица, уполномоченного составлять и заверять декларацию, если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление проектной документации или принятие решения о вводе объекта строительства в эксплуатацию. В отношении созданного объекта недвижимости декларация может составляться и заверяться не только правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, но и уполномоченным на предоставление земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления. Приняла участие руководитель подразделения А СРО «Кадастровые инженеры» по РС (Я) Лена Николаева. Пояснила о том, что с 8 июля 2016 года Росреестр внес сведения об Ассоциации в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. Неоспоримое и преимущественное право на продолжение осуществления профессиональной кадастровой деятельности в условиях нового законодательства дает возможность развитию деятельности Ассоциации. Также отметила, что Ассоциацией проводятся мероприятия по инвентаризации сведений в реестре СРО и документов в личных делах кадастровых инженеров. Это необходимо для подготовки к передаче копий личных дел кадастровых инженеров – членов СРО в Росреестр в целях подтверждения их соответствия нормам закона №452-ФЗ и дальнейшей возможности осуществления кадастровой деятельности. Также ознакомила кадастровых инженеров с перечнем специальностей и направлений подготовки высшего образования, необходимым для осуществления кадастровой деятельности. Продолжился семинар с ответов на вопросы, поступающих у кадастровых инженеров в ходе осуществления кадастровой деятельности.