О порядке эксплуатации нежилых помещений

в многоквартирных жилых домах

Согласно ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в том числе при использовании нежилых помещений в доме с нарушением установленного порядка.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 28.08.2018 № 83-КГ 18-13 высказал позицию, что осуществление в помещении деятельности, которая, не была предусмотрена при его переводе из жилого в нежилое, противоречит его целевому использованию и нарушает права жителей дома и иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, в случаях, когда помещения были переведены в нежилые с целевым использованием «под офис» или «под салон красоты», использоваться под магазины они не могут. В таких случаях судами выносились решения о возложении обязанностей на собственников нежилых помещений и арендаторов прекратить их использование в целях торговли, поскольку это противоречит их назначению, заявленному при переводе из жилого в нежилое.

Кроме этого, с июня 2019 года, в связи с принятием Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», усложнилась процедура перевода жилого помещения в нежилое. Для этого теперь требуются согласие собственников примыкающих помещений и протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с одобрением перевода.

Жилищный кодекс определил особенности правомочия общего собрания в зависимости от количества подъездов в доме. Так, если в доме более одного подъезда, то наличие кворума будет, если в общем собрании приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% процентами голосов, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего числа. Если в доме один подъезд, что кворум будет иметь место, если в общем собрании приняли участие собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов.

Теперь после перевода помещения из жилого в нежилое в него должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Прокуратура г.Якутска

О позиции Верховного Суда России по уведомлению

должника о предстоящем ограничении ресурса

Верховный Суд Российской Федерации в своем определении №302-ЭС19-9896 от 10 июля 2019 года указал, что отправка должнику заказного письма с предупреждением об ограничении подачи коммунального ресурса не свидетельствует о том, что потребитель поставлен об этом в известность. И в случае, если письмо вернулось обратно, должника нужно предупредить другим способом.

         Так, ресурсоснабжающая организация ограничила подачу электричества должнику, предварительно направив ему заказное письмо с предупреждением, которое последним не было получено.

Житель многоквартирного дома подал жалобу в орган Госжилнадзора, который по результатам проверки предписал вернуть должнику свет, поскольку собственник был не предупрежден за 20 суток до отключения.

Ресурсоснабжающая организация, будучи уверенной в том, что заказного письма достаточно, не согласилась с предписанием и обратилась в суд.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования, посколькуорганизация не обеспечила получение потребителем уведомления о предстоящем ограничении подачи коммунальной услуги и ввела ограничение потребления электрической энергии без соблюдения 20-дневного срока, который начинает течь с момента получения потребителем предупреждения.

Как отметил суд, сам по себе факт направления в адрес должника предупреждения (уведомления) заказным письмом с уведомлением о вручении, которое адресатом не получено (независимо от причин неполучения) и возвращено отправителю, не свидетельствует о том, что потребитель поставлен в известность о возможности введения ограничения либо прекращения предоставления ему коммунальной услуги.

Если письмо вернулось обратно, должника нужно предупредить другим способом.

Прокуратура г.Якутска

О требованиях законодательства при расчетах

за отопление в многоквартирных домах

Вопросы размера платы за коммунальные услуги регулируются статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, которым утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

В Правилах подробно описаны вопросы по оплате за жилищно-коммунальные услуги, приведены методики расчетов.

С 1 января 2019 года внесены поправки в Правила в части расчета стоимости отопления. Так, изменились формулы расчета, отопление поделено  на индивидуальное и общедомовое, введено новое понятие «площадь мест общего имущества» и другие изменения.

Самым главным изменением можно назвать новую формулурасчета, предусматривающую расчеты в случаях, если многоквартирный дом оборудован общедомовым прибором учета тепла и, когда хотя бы одно, но не все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии.

Здесь размер платы складывается из двух частей: это плата за тепловую энергию, потребленную в помещении, и плюс плата за тепло на общедомовые нужды.

Кроме того, для помещений, в которых отсутствуют радиаторы отопления, и которые имеют собственные источники тепловой энергии, также появилась возможность производить плату с учетом их фактического потребления тепла в своих помещениях.

Этому предшествовало решение Конституционного Суда Российской Федерации, принятое в июле 2018 года. Суд пришел к выводу, что ущемляются права собственников, чьи квартиры оборудованы индивидуальными приборами учета тепла.

Таким образом, собственник любого помещения в многоквартирном доме в любой момент может оборудовать свое помещение индивидуальным прибором учета  отопления, после чего исполнитель обязан будет учитывать показания этого прибора в своих расчетах.

Для домов, где нет помещений, собственники которых отказались от централизованного отопления и перешли на индивидуальные источники тепла, или, где есть помещения, которые  не являются общим имуществом и в этих помещениях в принципе не предусмотрено наличие приборов отопления, фактически ничего не изменилось.

Размер платы за отопление рассчитывается по специальным формулам, предусмотренным для разных случаев. Эти формулы приведены в приложении к Правилам предоставления коммунальных услуг. Для применения той или иной формулы необходимо учитывать следующее:

- втечение какого периода происходит расчет размера платы: в течение отопительного периода или равномерно в течение календарного года;

- наличие или отсутствие общедомового прибора учета тепловой энергии в многоквартирном доме;

- наличие или отсутствие в квартирах и нежилых помещениях  индивидуальных приборов учета тепла;

- способ подачи тепловой энергии в многоквартирный дом (в готовом виде по централизованным сетям или тепло производится с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома).

При внесении платы за отопление равными долями в течение календарного года, если в многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета тепла,  плата начисляется исходя из среднемесячного объема потребления по показаниям приборов учета за предыдущий год. Если дом не оборудован таким прибором, то при расчете нужно исходить из норматива потребления коммунальной услуги.

В соответствии с постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 26 сентября 2016 года №337 на территории республикиоплата коммунальной услуги за отопление осуществляется ежемесячно равными долями.

По итогам года размер платы за отопление должен корректироваться по фактически выставленным счетам ресурсоснабжающей организации, что делается не всегда добровольно.

К примеру, прокуратурой города Якутска выявлено, что ООО «Север-Строй» до 01.01.2019 осуществляло управление многоквартирным жилым домом и являлось исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги, в том числе по отоплению.

Дом с октября 2017 года оборудован коллективным прибором учета тепловой энергии, плата за услуги по отоплению взималась равномерно в течение всего календарного года, в связи с чем у Общества возникла обязанность по осуществлению корректировки платы за коммунальную услугу.

В нарушение норм жилищного законодательства данная обязанность  ООО «Север-Строй» не исполнена, в связи с чем прокуратура города внесла представление в адрес генерального директора управляющей организации.

По представлению прокуратуры произведена корректировка платы за отопление в размере свыше 2 млн. руб.

Основываясь на Правилах предоставления коммунальных услуг, потребители вправе требовать перерасчет за отопление, когда температура в квартире ниже +18 градусов, а в угловых помещениях – ниже +20 (если на улице температура ниже -31, то показатели повышают на плюс два градуса). Даже в случаечрезвычайной ситуации период отсутствия тепла в квартире не может превышать суммарно 24 часов за 30 дней, аединоразовое отключение тепла не может быть больше 16 часов.

По заявлению потребителя представители компании в течение двух часов должны посетить адрес для составления акта.

Каждый дом индивидуален - по системам инженерных коммуникаций, этажности, площади, показаний приборов учета, количеству проживающих, поэтому у всех разные суммы по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Если у граждан возникают сомнения в правильности начисления платы, они вправе обратиться за разъяснением в свою управляющую организацию. В случае, если ответ на заявление не будет получен либо полученная информация не удовлетворит, гражданин может обратиться в орган государственного жилищного надзора.

 Законодательством предусмотрены штрафные санкции за неправильно начисленную плату за коммунальные услуги. Важное уточнение: штраф получает тот, кто некорректно рассчитал размер платы, а это необязательно исполнитель коммунальных услуг. Размер штрафа составляет 50% от фактического превышения.

Также можно обратиться в Роспотребнадзор при отказе в предоставлении коммунальных услуг или в случае неправильного расчета, вызванного некачественным оказанием услуг.

В прокуратуру по месту жительства можно обращаться, когда контролирующий орган не предпримет действий по устранению нарушений законов.

Прокуратура г.Якутска

Об обязательномаудиопротоколировании судебных заседаний

по уголовным и гражданским делам

С 01.09.2019 вступили в силу изменения в Уголовно-процессуальный кодекс РФ и Гражданский процессуальный кодекс РФ об обязательномаудиопротоколировании судебных заседаний по уголовным и гражданским делам.

Предусмотрено, что аудиозапись должна осуществляться в ходе каждого судебного заседания первой и апелляционной инстанций (включая предварительное слушание) и при совершении процессуальных действий вне судебного заседания, при этом записывать звук в закрытых судебных заседаниях запрещено.

Протокол в письменной форме составляется в судебном заседании или при совершении вне судебного заседания отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания либо по поручению председательствующего помощником судьи. Он может быть написан от руки или составлен с использованием технических средств. Аудиопротоколирование ведется непрерывно в ходе судебного заседания. Носители информации, полученной с использованием аудиозаписи, приобщаются к протоколу. В протоколе указывается на использование технических средств для фиксирования хода судебного заседания.

В соответствии со ст. 231 ГПК РФ в течение пяти дней со дня подписания протокола можно ознакомиться с аудиозаписью и подать замечания в письменной форме на протокол и аудиозапись с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.

Положениями ст. 259 УПК РФ установлено, что ходатайство об ознакомлении с протоколом и аудиозаписью судебного заседания подается сторонами в письменном виде в течение 3 суток со дня окончания судебного заседания.

По изложенным в письменной форме ходатайствам лиц, участвующих в деле, и за их счет могут быть изготовлены копия протокола и (или) копия аудиозаписи судебного заседания.

До 1 сентября 2019 г. обязательноеаудиопротоколирование судебных заседаний предусматривалось только Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Кодексом административного судопроизводства РФ.

Указанные изменения направлены на повышение гарантий вынесения судом законного, обоснованного и справедливого решения и обеспечения судебной защиты прав и законных интересов участников судопроизводства.

Прокуратура г.Якутска