Чумилин Артем

Чумилин Артем

«Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения»

 

 

Сегодня в России активно развивается рынок недвижимости. Как следствие, граждане, являясь субъектами гражданского права, довольно часто совершают сделки по купли - продаже недвижимости (квартир, земельных участков, дач и т.д.). В то же время объекты недвижимости - это дорогостоящие объекты. Как следствие существует множество рисков: мошенничество, особенности налогообложения при купле - продаже, юридическая чистота сделки и т.д. Граждане, совершая сделку по отчуждению недвижимости, должны взвесить и проанализировать все риски, продумать схему отчуждения, передачу денег и т.д.

Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит из трех стадий: заключение договора; его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание ими обоими передаточного акта; государственная регистрация перехода права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора в виде его ничтожности.

Главными условиями договора в силу закона являются: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. Стороны могут в договоре предусмотреть другое существенное условие: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег. Это имеет большое значение, т.к. договор считается исполненным с момента исполнения обязательств по передаче.

Предмет договора, т.е. жилое помещение, должен быть способным к отчуждению – свободен от запрещения. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав. Под ограничением (обременением), понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.). Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия. Наличие ограничения (обременения) может послужить причиной отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании п.3 ст.165 ГК РФ.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

Ими могут быть: члены семьи собственника или совместно проживающие или ведущие общее хозяйство; наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие; лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа; получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Эти лица должны быть зарегистрированными в данном жилом помещении, либо иметь договор с собственником соответствующей формы (письменный или нотариально оформленный).

Также в практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п.4 ст.292 ГК РФ ещё не гарантирует законность сделки.

Понимание значения государственной регистрации прав, многократно представлено в судебной практике, суть их оценки сводится к тому, что факт государственной регистрации права, является обязательной составной частью правового режима недвижимости. Несоблюдение простой письменной формы влечёт недействительность сделки. В свою очередь несоблюдение нотариальной формы, которая в силу закона устанавливает соглашением сторон, влечёт ничтожность сделки, без возможности её «исцеления». Стороны договора должны учесть и максимально ответственно подойти к оформлению своего соглашения. Этот механизм регулирования формы сделки действует, прежде всего, в интересах самих сторон.

Подготовка сделки по договору купли-продажи квартиры требует специальных юридических знаний, с которыми не всегда возможно справиться самостоятельно. В этом случае можно обратиться к юристам филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Саха (Якутия), расположенного по адресу: г.Якутск, ул.Ярославского, д.37, 2эт. Так личное время продавца и покупателя будет максимально сохранено.

В соответствии с тарифами стоимость услуги по подготовке договора имущественной сделки составляет: услуги по подготовке проектов договоров в простой письменной форме (между физическими лицами) за 1 договор - 870 рублей (с НДС); услуги по подготовке проектов договоров в простой письменной форме (между физическими лицами и юридическим лицом) за 1 договор - 1630 рублей (с НДС); услуги по подготовке проектов договоров в простой форме (между юридическими лицами или между физическими лицами и несколькими юридическими лицами) за 1 договор – 3670 рублей (с НДС); консультационные услуги по составу пакета документов для составления договоров в простой письменной форме (без составления такого договора) за 1 договор – 360 рублей (с НДС).

 

Оценка качества финансового менеджмента главных распорядителей бюджетных средств Городского округа "Жатай" за 2018 год

 

Наименование критерия

Вес показ в сводной оценке, %

Окружная Администрация ГО "Жатай"

Оценка показателя

Оценка качества ФЭУ

1. Нормативное правовое регулирование

9,5

40

38

1.1. Наличие  правового акта ОМСУ  об утверждении Положения о бюджетном процессе в МО, размещенного на официальном сайте ОМСУ (Р1)

1,25

5

5

1.2. Наличие правового акта ОМСУ, содержащего Порядок оценки эффективности предоставленных и планируемых к предоставлению льгот по местным налогам на территории МО (Р2)

1,25

5

5

1.3. Наличие утвержденного перечня муниципальных услуг (работ), оказываемых (выполняемых) ГРБС и подведомственными муниципальными учреждениями и размещенного на официальном сайте ОМСУ (Р3)

1,25

5

5

1.4. Наличие утвержденного Порядка  составления и ведения сводной бюджетной росписи (Р4)

1,25

5

5

1.5. Наличие утвержденного Порядка составления и ведения кассового плана  исполнения местного бюджета (Р5)

1,25

5

5

1.6. Наличие правовых актов ОМСУ, устанавливающих порядок осуществления переданных отдельных государственных полномочий  (Р6)

0,75

5

3

1.7. Качество Порядка составления, утверждения и ведения бюджетных смет, планов финансово-хозяйственной деятельности (Р7)

1,25

5

5

1.8.Наличие муниципальной программы повышения эффективности бюджетных расходов (Р9)

1,25

5

5

2. Среднесрочное финансовое планирование

6,25

30

25

2.1. Доля бюджетных ассигнований на предоставление муниципальных услуг (выполнение работ) физическим и юридическим лицам, оказываемых в соответствии с муниципальными заданиями (Р10)

0

5

0

2.2.Своевременность утверждения муниципальных заданий на предоставление муниципальных услуг выполнение работ) физическим и юридическим лицам (Р11)

1,25

5

5

2.3 Качество планирования расходов (Р12)

1,25

5

5

2.4. Своевременность предоставления реестра расходных обязательств (Р13)

1,25

5

5

2.5. Использование автоматизированного инструментария  для реализации бюджетного процесса (Р14)

1,25

5

5

2.6.Своевременность  предоставления отчетов по муниципальному долгу (Р15)

1,25

5

5

3.  Исполнение бюджета

7,25

30

29

3.1. Отклонение фактического исполнения по местным налогам от первоначального плана  (Р 16)

1,25

5

5

3.2. Доля неисполненных на конец отчетного года  бюджетных ассигнований (Р17)

1

5

4

3.3 Равномерность расходов (Р18) 

1,25

5

5

3.4. Эффективность управления кредиторской задолженностью (Р19)

1,25

5

5

3.5. Своевременность и качество представления годовой отчетности об исполнении местного бюджета, сводной бухгалтерской отчетности муниципальных бюджетных и автономных учреждений (Р20)

1,25

5

5

3.6. Достоверность, актуальность, полнота информации об учреждениях, размещенной в сети Интернет на официальном сайте www.bus.gov.ru  (Р21)

1,25

5

5

4. Контроль 

2

10

10

4.1.Количество охваченных контрольными мероприятиями органов внутреннего муниципального финансового контроля  объектов контроля.(Р22)

1

5

5

4.2. Наличие фактов финансовых нарушений в муниципальных районах и городским округе, выявленных органами государственного финансового контроля Республики Саха(Якутии) и органами муниципального финансового контроля. (Р23)

1

5

5

5. Кадровый потенциал

0,15

6

3

5.1. Повышение квалификации сотрудников финансово-экономического подразделения Администрации ОМСУ (Р24)

0

3

0

5.2. Укомплектованность финансово-экономического отдела Администрации ОМСУ (Р25)

0,15

3

3

Итоговая оценка (Еитог):

25,15

116

105

Максимально возможная оценка, которую можно получить за качество финансового менеджмента(Еmax):

27,3

Уровень качества финансового менеджмента (Q) по совокупности оценок :

0,92

 

Исполнение бюджета ГО «Жатай» за 4 квартал 2018 год

 

рублей

 

Утвержденный план

Уточненный план

Исполнено

% исп.

Доходы

 

 

 

 

1. Налоговые и неналоговые доходы, в т.ч.:

101 335 000,00

101 335 000,00

125 127 816,90

123,5

налоговые

91 856 600,00

91 856 600,00

111 444 191,04

121,3

неналоговые

9 478 400,00

9 478 400,00

13 683 625,86

144,4

возврат остатков

 

 

-190 917,33

 

2. Дотация из ФФП МР(ГО)

172 623 000,00

172 623 000,00

172 623 000,00

100,0

3. Дотация на сбалансированность

 

 

 

 

4. Субвенция

244 711 475,86

244 711 475,86

244 059 026,31

99,73

5. Субсидия

23 984 334,00

23 984 334,00

23 984 334,00

100,0

6. Иные межбюджетные трансферты

 

2 301 779,70

2 301 777,70

100,0

7. Прочие безвозмездные поступления в бюджеты городских округов

 

 

1 088 580,00

 

Итого доходов

542 653 809,86

544 955 589,56

568 993 617,58

104,4

Расходы

 

 

 

 

1.Общегосударственные вопросы

46 954 299,87

46 954 299,87

44 015 124,75

93,7

2.Национальная оборона

          1 745 370,20

        1 745 370,20

       1 652 754,87

94,7

3.Национальная безопасность и правоохранит. деятельность

          3 742 677,81

        3 742 677,81

       3 538 693,53

94,5

4. Национальная экономика

        32 501 005,00

      32 501 005,00

     30 053 469,29

92,5

5. Жилищно-коммунальное хозяйство

        25 937 523,00

      25 937 523,00

     20 147 819,05

77,7

6. Образование

      359 899 360,70

    359 899 360,70

   357 334 628,98

99,3

7. Культура

        29 288 244,00

      29 288 244,00

     28 912 571,58

98,7

9. Социальная политика

        46 590 816,64

      46 590 816,64

     43 042 196,16

92,4

10. Мероприятия по физической культуре и спорту

        24 732 041,00

      24 732 041,00

     24 426 271,58

98,8

11. Обслуживание государственного (муниципального) долга

               12 200,00

             12 200,00

              2 215,85

18,2

Итого расходов

      571 403 538,22

    571 403 538,22

   553 125 745,64

96,8

 

Исполнение бюджета ГО «Жатай» за 3 квартал 2018 год

рублей

 

Утвержденный план

Уточненный план

Исполнено

% исп.

Доходы

 

 

 

 

1. Налоговые и неналоговые доходы, в т.ч.:

100 484 700,00

100 484 700,00

83 461 491,52

83,1

налоговые

91 006 300,00

91 006 300,00

75 471 772,77

82,9

неналоговые

9 478 400,00

9 478 400,00

7 989 718,75

84,3

возврат остатков

 

 

-190 917,33

 

2. Дотация из ФФП МР(ГО)

172 623 000,00

172 623 000,00

136 100 000,00

78,8

3. Дотация на сбалансированность

 

 

 

 

4. Субвенция

219 141 424,00

232 813 924,00

172 259 649,89

73,99

5. Субсидия

4 536 525,00

19 945 434,00

12 199 215,00

61,2

6. Иные межбюджетные трансферты

 

360 902,00

360 900,00

 

7. Прочие безвозмездные поступления в бюджеты городских округов

 

 

918 580,00

 

Итого доходов

496 785 649,00

526 227 960,00

405 108 919,08

77,0

Расходы

 

 

 

 

1.Общегосударственные вопросы

        46 568 952,00

      46 404 488,67

     30 465 118,74

65,7

2.Национальная оборона

          2 067 800,00

        2 067 800,00

          764 823,61

37,0

3.Национальная безопасность и правоохранит. деятельность

          3 196 180,66

        3 756 633,99

       3 007 762,22

80,1

4. Национальная экономика

        32 932 860,00

      30 340 600,00

     17 327 016,86

57,1

5. Жилищно-коммунальное хозяйство

        30 422 120,00

      24 849 554,00

       9 679 840,66

39,0

6. Образование

      324 981 353,00

    347 098 588,00

   267 161 022,69

77,0

7. Культура

        23 121 100,00

      27 702 490,00

     18 679 687,57

67,4

9. Социальная политика

        42 696 414,00

      44 592 933,00

     21 218 818,16

47,6

10. Мероприятия по физической культуре и спорту

        36 506 940,00

      44 762 041,00

     23 998 204,16

53,6

11. Обслуживание государственного (муниципального) долга

               12 200,00

             12 200,00

              2 215,85

18,2

Итого расходов

      542 505 919,66

    571 587 328,66

   392 304 510,52

68,6

 

Информация по оплате труда за 4 квартал 2018 г.

(тыс.руб)

Наименование учреждения

Количество человек

Заработная плата

Окружная Администрация ГО "Жатай"

56

11 366,30

МБОУ ДОД ДЮСШ

17

3 039,60

МБУ "ДК "Маяк"

20

3 535,60

МБУ "Музей"

2

339,20

МБУ "ЖГБ" Библиотека

5

852,00

 

 

Страница 1 из 37