Сегодня в России активно развивается рынок недвижимости. Граждане довольно часто совершают сделки по приобретению недвижимости, и, как следствие, существует множество рисков, которые необходимо взвесить и проанализировать. Эксперты ведомства дали несколько советов по заключению договоров купли-продажи и аренды.

Смена собственника на основании договора купли-продажи состоит из трех стадий:

1. заключение договора;
2. его исполнение, включающее в себя фактическую передачу недвижимого имущества: уплату стоимости и подписание передаточного акта;
3. государственная регистрация перехода права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, который подписывается сторонами. Главными условиями договора являются предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. Эксперты рекомендуют обратить особое внимание на вышеупомянутый перечень лиц, поскольку существуют случаи, при которых проживающие в жилом помещении (помимо собственника) сохраняют за собой право пользования жилым помещением на определенный срок. Большинство споров возникает также по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника, потому что наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения еще не гарантирует законность сделки.

«Значение государственной регистрации прав многократно представлено в судебной практике, суть их оценки сводится к тому, что факт государственной регистрации права является обязательной составной частью правового режима недвижимости, – говорит начальник юридического отдела Кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия) Владимир Иванов. – В свою очередь несоблюдение нотариальной формы, например, при отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, влечет недействительность сделки без возможности ее «исцеления». Стороны договора должны учесть и максимально ответственно подойти к оформлению своего соглашения. Этот механизм регулирования действует, прежде всего, в интересах самих сторон».

При приобретении земельного участка следует обратить внимание на наличие или отсутствие ограничений или обременений. Если ограничения или обременения существуют, то продавец обязан их указать в договоре, поскольку в соответствии с Земельным кодексом РФ покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При аренде недвижимости эксперты рекомендует настаивать на заключении договора, поскольку при отсутствии такого документа риск несут обе стороны (неуплата арендных платежей, порча имущества, преждевременное выселение из жилого помещения и т.д.). В целях исключения мошеннических действий, перед заключением договора аренды, будущим арендаторам необходимо удостовериться в том, что физическое или юридическое лицо, сдающее недвижимое имущество в аренду, является собственником указанного имущества. Проверить собственника можно через выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), поскольку государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписку можно заказать на официальном сайте Росреестра или подать запрос в МФЦ.

Подготовка сделки по договору купли-продажи недвижимости требует специальных юридических знаний, с которыми не всегда удается справиться самостоятельно. В этом случае можно обратиться к сотрудникам Кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия). Офис находится по адресу г. Якутск, ул. Ярославского, д. 37 (прием по предварительной записи).

Эксперты помогут подготовить проекты договоров купли-продажи, аренды, дарения, мены:

• между физическими лицами;
• между физическими лицами и юридическим лицом;
• между юридическими лицами или между физическими лицами и несколькими юридическими лицами.

Также доступна услуга консультации по составу пакета документов (без составления договора). Телефон: 8 (4112) 40-80-10 доб. 2235 или 2237.

Государственная Дума приняла в третьем, окончательном, чтении законопроект № 1076374-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены» (о «гаражной амнистии»).

Чтобы оформить гараж в собственность, граждане должны будут обратиться в орган местного самоуправления (в том числе через МФЦ) с заявлением о предоставлении участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом. Заявление на регистрацию и участка и гаража должен будет подать орган местного самоуправления.

Также законопроектом решается вопрос размещения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, в том числе для инвалидов. Такое размещение предполагается осуществлять на основании утверждаемой органом местного самоуправления схемы размещения таких объектов без предоставления земельного участка и установления сервитута.

 «Гаражная амнистия» распространяется на объекты гаражного назначения, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (31.12.2004).

Речь идет только о капитальных сооружениях. Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Сооружения должны быть одноэтажными, без жилых помещений. Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства.

Не попадают под «гаражную амнистию» самострои и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах, гаражи расположенные на участках индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства.

Новые правила заработают с 1 сентября 2020 г.

Срок действия «гаражной амнистии» предлагается установить до 1 сентября 2026 года. 

До 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях:

1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;

2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Закон о гаражной амнистии называет документы, которые могут подтвердить право собственности.

• документ о предоставлении или выделении земельного участка;
• утвержденная схема расположения земельного участка (если участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории.

Если вышеуказанных документов нет, то можно приложить:

• договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям;
• договор об уплате коммунальных услуг (квитанции об оплате электричества и тепла);
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года, в котором вы указаны в качестве правообладателя гаража.

Если же землю выделило общее собрание членов кооператива, придется предъявить документ, который подтверждает право кооператива на данный земельный участок, факт членства в этом кооперативе (членскую книжку) и факт решения общего собрания, а также схему земельного участка и технический план гаража.

Перечень допустимых документов, подтверждающих право на участок и гараж на нем может быть уточнен нормативно-правовым актом региональных органов власти. Но при наличии у гражданина документов, перечисленных в федеральном законе, никаких дополнительных доказательств требовать будет нельзя.

Для участия в гаражной амнистии нужен технический план гаража.

Если по каким-либо причинам, вы не попадаете под гаражную амнистию, то выход один – исковое заявление в суд о признании права собственности на гараж по основаниям добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет (приобретательная давность).

С 9 по 14 марта 2021 года директор Кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия) Иван Христофоров и его заместитель Яков Алексеев с рабочим визитом посетили территориальные отделы в Горном, Верхневилюйском, Сунтарском районах, а также в городах Вилюйск, Нюрба, Мирный и Ленск.

Целью визита стало ознакомление с размещением и деятельностью филиала в офисах, расположенных в удаленных районных центрах, а также контроль выполнения мероприятий, направленных на повышение качества и доступности государственных услуг, в том числе по взаимодействию с Управлением Росреестра, МФЦ и главами муниципальных районов Якутии.

В рамках визита состоялись рабочие встречи, в которых приняли участие руководители муниципальных районов и ответственные работники Управления Росреестра, Кадастровой палаты, Комитета по управлению имущественных и земельных отношений. На совещаниях были затронуты вопросы по постановке объектов муниципальной собственности и земельных участков на государственный кадастровый учет. Также обсуждались проблемные вопросы по постановке границ населенных пунктов, зонированию территорий, проведению совместных работ по включению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о местоположении объектов капитального строительства, не имеющих связь с земельными участками.

«В 2021 году одними из приоритетных направлений деятельности филиала являются реализация мероприятий по наполнению ЕГРН необходимыми сведениями, а также дальнейшее развитие взаимодействия с органами местного самоуправления, – сообщил директор Кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия) Иван Христофоров. – В ходе встреч был принят ряд решений. Все они направлены на дальнейшее развитие взаимодействия с органами местного самоуправления по внесению сведений в ЕГРН о границах территориальных зон, границ населенных пунктов и муниципальных образований».

Также в ходе проведенных мероприятий было отмечено, что территориальными отделами Кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия) налажено рабочее взаимодействие со специалистами Росреестра, МФЦ и Комитетом по управлению имущественных и земельных отношений районов.

В конце 2020 года Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия) провела серию обучающих вебинаров для кадастровых инженеров региона, что стало одним из наиболее эффективных способов предоставления актуальной отраслевой информации. Учреждение регулярно проводит лекции и семинары с целью обсуждения актуальных вопросов, а также консультации специалистов, работающих в сфере кадастрового учета.

30 ноября 2020 года состоялся вебинар на тему: «Кадастровый учет лесных участков», где был проведен обзор нормативно-правовых актов и писем методического характера, а также рассмотрен порядок постановки на кадастровый учет лесных участков, в том числе в рамках федеральной программы «Дальневосточный гектар». Во время мероприятия были разъяснены все ключевые моменты, связанные со сложившейся практикой учета изменений лесных участков и уточнения их границ. Лектором выступил Светозар Попов, начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий Кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия). Вебинар проводился на модуле корпоративного университета Федеральной кадастровой палаты. В мероприятии приняли участие кадастровые инженеры из других регионов.

Также 21 декабря состоялся вебинар на тему: «Границы охранных зон объектов электросети и связи», где помимо обзора нормативно-правовых актов и писем методического характера был рассмотрен порядок включения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) границ охранных зон объектов электросетевого хозяйства и охранных зон линий и сооружений связи. К тому же были разъяснены ключевые моменты, связанные с внесением в реестр границ охранных зон объектов электросети и связи. Лектором выступил заместитель начальника отдела инфраструктуры пространственных данных Наталья Кононова.

«С 2021 года поменяется формат проведения вебинаров, – отмечает начальник отдела обеспечения ведения ЕГРН Кадастровой палаты Республики Саха (Якутия) Николай Соловьев. – Главное изменение – это сокращение времени на теоретический материал и увеличение времени на общение лекторов с участниками. Теперь мы будем больше времени уделять на диалог и разбор конкретных проблем, а также планируем проводить мастер-классы. При этом во время всех мероприятий участники смогут задать свои вопросы и получить индивидуальную консультацию экспертов».

Следующий вебинар Кадастровой палаты по Республике Саха (Якутия) состоится 18 марта 2021 года на тему: «Особенности осуществления ГКУ и ГРП в отношении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов». Лектором выступит начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий Наталья Трофимова.

Кадастровые инженеры могут получить консультацию или уточнить статус обращения по телефону: 8 (4112) 40-80-10, доб. 2242, а также по электронной почте: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра..