Понедельник, 22 апреля 2019 11:41

«Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения»

«Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения»

 

 

Сегодня в России активно развивается рынок недвижимости. Как следствие, граждане, являясь субъектами гражданского права, довольно часто совершают сделки по купли - продаже недвижимости (квартир, земельных участков, дач и т.д.). В то же время объекты недвижимости - это дорогостоящие объекты. Как следствие существует множество рисков: мошенничество, особенности налогообложения при купле - продаже, юридическая чистота сделки и т.д. Граждане, совершая сделку по отчуждению недвижимости, должны взвесить и проанализировать все риски, продумать схему отчуждения, передачу денег и т.д.

Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит из трех стадий: заключение договора; его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание ими обоими передаточного акта; государственная регистрация перехода права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора в виде его ничтожности.

Главными условиями договора в силу закона являются: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. Стороны могут в договоре предусмотреть другое существенное условие: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачу ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег. Это имеет большое значение, т.к. договор считается исполненным с момента исполнения обязательств по передаче.

Предмет договора, т.е. жилое помещение, должен быть способным к отчуждению – свободен от запрещения. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав. Под ограничением (обременением), понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.). Следовательно, любое нарушение собственником ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия. Наличие ограничения (обременения) может послужить причиной отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании п.3 ст.165 ГК РФ.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

Ими могут быть: члены семьи собственника или совместно проживающие или ведущие общее хозяйство; наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие; лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа; получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Эти лица должны быть зарегистрированными в данном жилом помещении, либо иметь договор с собственником соответствующей формы (письменный или нотариально оформленный).

Также в практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п.4 ст.292 ГК РФ ещё не гарантирует законность сделки.

Понимание значения государственной регистрации прав, многократно представлено в судебной практике, суть их оценки сводится к тому, что факт государственной регистрации права, является обязательной составной частью правового режима недвижимости. Несоблюдение простой письменной формы влечёт недействительность сделки. В свою очередь несоблюдение нотариальной формы, которая в силу закона устанавливает соглашением сторон, влечёт ничтожность сделки, без возможности её «исцеления». Стороны договора должны учесть и максимально ответственно подойти к оформлению своего соглашения. Этот механизм регулирования формы сделки действует, прежде всего, в интересах самих сторон.

Подготовка сделки по договору купли-продажи квартиры требует специальных юридических знаний, с которыми не всегда возможно справиться самостоятельно. В этом случае можно обратиться к юристам филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Саха (Якутия), расположенного по адресу: г.Якутск, ул.Ярославского, д.37, 2эт. Так личное время продавца и покупателя будет максимально сохранено.

В соответствии с тарифами стоимость услуги по подготовке договора имущественной сделки составляет: услуги по подготовке проектов договоров в простой письменной форме (между физическими лицами) за 1 договор - 870 рублей (с НДС); услуги по подготовке проектов договоров в простой письменной форме (между физическими лицами и юридическим лицом) за 1 договор - 1630 рублей (с НДС); услуги по подготовке проектов договоров в простой форме (между юридическими лицами или между физическими лицами и несколькими юридическими лицами) за 1 договор – 3670 рублей (с НДС); консультационные услуги по составу пакета документов для составления договоров в простой письменной форме (без составления такого договора) за 1 договор – 360 рублей (с НДС).

 

Прочитано 86 раз